一个价值200万元的房地产投资组合每周扣除费用后的回报率不到752元。 这是根据特许会计师和咨询师的一项分析得出的，该分析基于一套独立住宅或两套公寓的基准租金，并扣除了房地产投资的常规成本。 它还假定，这些投资机构都没有抵押贷款，也不由自己的养老基金管理。该分析不包括更换地毯或烤箱等昂贵的资本支出。 “对许多投资者来说，将投资策略集中在房地产上，并从资本增长中赚到大笔钱是很常见的。” “但在净收入收益率如此之低、不值得持有的情况下，什么将推动经济增长，尤其是如果你依赖这些收入的话?” 相比之下，研究显示，跟踪澳大利亚股票和债券市场指数基金的保守投资组合，其年营收可达澳大利亚股市和债市指数基金的两倍，在盈利和价格表现方面超过悉尼和墨尔本的住宅地产市场。 如果将200万元人民币平均分配给该指数和标准普尔500指数，按当前利率计算，每年可产生逾8.55万元人民币的收益。 据该公司称，用这笔钱投资一套独立住宅或两套公寓，每年可净收入3万元。 Glglstone还警告称，如果业主需要现金来维持房产或满足个人需求，低收益的房地产投资组合可能成为一个潜在的流动性陷阱。 “退休后，你不能只靠厕所或厨房生活，”他补充道。“你必须卖掉整栋房子才能获得额外收入。” “即使退休人员除了房产之外还有一些流动资金，他们投资的可用部分也会因此更快地被消耗掉，这意味着房产的资本增长必须能够弥补这些资本消耗。” 投资银行摩根士丹利(Morgan Stanley)的分析显示，近年来拥有多处投资房产的家庭数量强劲增长。 约150万家庭拥有投资性房产，同比增长约2%。约38.4万户拥有两套房产(增长约3%)，1.8万户拥有五套房产(增长约7%)。 知识产权咨询公司董事总经理彼得•彼得斯表示:“人们之所以被房地产吸引，是因为他们相信，过去20年的资本收益将永远持续下去。”我认为他们都不关心收入。 彼得斯的客户基础在墨尔本。他说，房产的总回报率通常约为3%，从管理费中扣除约1%的租金(不包括抵押贷款)是合理的。 他表示，没有资本增长，房地产投资只能跟上官方通胀的步伐。“可能产生的额外维修费用- -例如翻修、修理、保养花园和油漆- -将耗尽资金。”” 根据房地产价格和租金监测机构的数据，在截至6月底的12个月中，住宅租金的年增长率约为18%，低于通胀率。 为银行和金融服务公司提供咨询服务的独立咨询公司North的负责人说: 墨尔本的净租金收益率(扣除抵押贷款成本、维护成本和减税后的收入)为负，而悉尼的收益率远低于通胀率。 尽管该分析假定投资性住房没有抵押贷款，但对于那些最近刚买了房子并正在支付抵押贷款的人来说，情况更为严峻。随着价格下跌，那些被迫抛售的公司将面临高昂的交易成本和市场风险。 例如,一个典型的悉尼业主买了一个中等价位的财产在2000年繁荣的高度可能面临高达194美元的损失,000年或超过18%的购买价格——如果他们出售在疲软的市场中,根据在线价格比较网站的分析。
三、ausbond之第一季度：澳洲股市仍被高估？
澳大利亚股市在2016年可能有一个辉煌的一年，但随着对今年的过度乐观情绪开始缓解，加上潜在贸易战的威胁和美国创纪录的债务水平，市场情绪在年初开始转变。 ASX200指数在2008年第一季下跌39%，12个月仅收于0.25美元。相对于全球股市，尤其是亚洲股市，这是一个糟糕的表现。 最重要的是，不同行业之间存在明显的绩效差异。得益于CSLASXCSL和ASXRMD等领先股票的强劲表现，ASX的医疗板块是第一季度表现最佳的板块。过去3个月，随着铁矿石价格下跌和NBN业务陷入困境，资源和电信行业一直举步维艰。在皇家委员会的重压下，银行业仍是表现最差的行业之一。 第三方评级机构晨星(Morningstar)认为，澳大利亚股市目前估值过高，金融和资源这两个领域目前都不是一项有吸引力的投资。 最新报告称，尽管英国皇家委员会(royal commission)目前的调查是导致银行业疲弱的主要因素之一，但现实是，四大的整体价值远不能令人信服，尤其是从全球角度来看。 此外，ASX目前在资源类股的表现参差不齐，但分析师仍认为，该行业多数公司的股价远高于其公允价值()。 在当前的股市环境下，投资者需要更加灵活地利用估值机会，避免那些昂贵的资产，以获得更高的投资回报。因此，整体观点是，澳大利亚股市近期并非最佳投资机会，其它资产类别的吸引力似乎更大。 从全球债券市场来看，澳大利亚固定利率市场表现出强劲的弹性。根据bloomberg (OY)的综合回报指数，澳大利亚的本地债券市场比大多数其他国家的要好。 不过，总体而言，澳大利亚的通胀率仍然较低，仍低于目标区间。这反映了整体经济疲软，房地产市场疲软，家庭债务创历史新高，消费支出受到抑制。 总之，晨星认为，资产类别的投资组合对澳大利亚投资者仍然很重要，澳大利亚债券仍然是多元化投资组合中首选的防御性投资组合。虽然国债收益率将随着利率预期的提高而下降，但仍远高于2007年的历史最高水平。因此，澳大利亚债券仍处于合理的估值区间，未来仍有一定的上涨空间。 免责声明:本文仅供参考资料，不产生任何投资建议，不承担任何交易损失
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